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中国人，素来都有院落情结，买套带院子的别墅，向来令人心向神往。没有院子的房子就总觉得少了点什么。在上海即使是在远郊，500万以下，基本找不到和别墅两字搭边的房子踪影；1000万以下，即便它叫别墅，你也休想看到一片草皮。别墅可分为独栋、联排、合院和叠墅独栋别墅血统最纯正，处于别墅产品食物链最顶端。联排别墅起源于英国，可分为双拼、三拼、四联、六联，拼的数量越多，理论上档次越低，简称拼多多。合院是做L型和围合型的别墅，典型的如四合院。

以上别墅产品都是有天有地有院子。叠墅则是一个神奇的产物，也起源于国外，解决了多联别墅产品进深过长的弊端，通常做成上中下叠：上叠，本质就是复式（但有顶楼露台或阁楼），下叠，本质上就是联排（但头顶上有邻居），中叠，可看作大平层（否则又没露台又没院子）但叠墅这几年来遍地开花，倒不是因为产品有多实用，而是，因为上头下发的一纸禁墅令（抑制住房高端化）。开发商不得不在高容积率的基础上，用叠墅+公寓的方式，高低配打擦边，满足不同人群的需求。传统房产最大卖点，一般就是地段、地段、地段，别墅自然不一样，更强调稀缺、稀缺、稀缺，还有私密性。所以，在中国，只要搭上别墅两字，喜好田园诗意的同胞，看到都很上头，一般不会卖不出去。房子终究是拿来住的，在“居住属性”这个维度，别墅无疑登峰造极。远郊别墅虽然在住的层面非常突出，在“衣食行”方面却无法很好兼顾。所谓岁月静好，春华秋实，风花雪月，全都是钱堆出来的。别墅除了满足一大家子的低密度居住性，和稀缺性外，最大的特色，就是社交属性和圈子。别墅真正强调的社交属性，是低调地装逼，和社区顶级圈层氛围。每逢节假休息日，大佬宴请三五亲朋好友家庭来别墅做客。主人驱车周边山姆costco采购一番，客人在小区内偶遇名人点头问候，随后大人在院子里芭比Q，家庭影院里唱K，地下室吧台品红酒；小孩在草坪上打滚嬉戏，泳池里玩水枪。最终印着夕阳余晖，众人依依不舍别离，主人道一声下次还来的那一瞬，才是人民币散发璀璨光辉的高光时刻。除此期间外，别墅更像是主人，每日起居，悉心照料打理的一件艺术品，而非单纯服务于人的住宅。

大家能看到在上海远郊，有不少早期投资客买入的别墅，多年来处于未装修的状态毛坯出售，挂牌许久，大佬们也不缺钱，等待下一个不缺钱的大佬来接盘。如果有同样一笔预算，你会在远郊购入大别野，还是在市区核心地段购买豪宅大平层呢？如果我有钱，市区买套大平层，郊区买套大别墅。