21世纪经济报道记者王媛媛 上海报道

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作为基础设施公募REITs中的新业态，保障性租赁住房REITs一直备受市场关注。

华夏基金华润有巢REIT作为首只市场化机构运营的保障性租赁住房REIT，近期发布了一季报。4月25日，华夏基金对相关业绩进行了说明。

一季报显示，市场化机构运营和专业投资管理赋能REITs业绩提升，一季度项目出租率、经营业绩、可供分配金额等多项运营指标均超过招募书预期。

一季报超额完成招募书预测数据

基金一季报显示，华夏基金华润有巢REIT底层资产运营稳健，今年一季度基金实现收入1926.40万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为108%；EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为1208.53万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为112%。华夏基金华润有巢REIT一季度在经营层面和可供分配层面表现均超越招募说明书预测值。

经营层面，截至今年一季度末，华夏基金华润有巢REIT底层资产有巢国际公寓社区泗泾店和东部经开区店的出租率均优于招募说明书预测值。其中泗泾店出租率为96.99%，比预测值上涨了近6个百分点，期内新签租约343间。东部经开区店出租率为92.43%，比预测值上涨了2.4个百分点，期内新签租约515间。

不过，虽然一季度各项数据表现亮眼，但未来的走势更受投资者关注，例如影响项目未来经营数据的出租率、租金等内容。

有巢住房租赁(深圳)有限公司总经理陈嘉称，华润有巢运营的项目可实现基于市场行情的出租率、租金价格综合最优。

出租率方面，泗泾、东经项目作为市场化经营的保租房，区别于集中定向配租、租户排队选房的政府平台运营模式，没有等待集中配租产生的空置。项目每一间房均独立出租，并通过有巢全平台覆盖的营销渠道，主动寻找潜在租客。而且，有巢会在租约即将到期前，灵活设置租金优惠活动，这样极大减少房间出房时间，避免集中租约到期，保持出租率稳定，以此来实现项目整体营业收入最大化。

租金价格方面，相较于政府配租模式的严格限价，有巢在满足保租房租金管控要求的前提下，能够根据市场行情动态调价，一房一价，具备更高的租金增长潜力和总收入最大化能力。

华夏基金基础设施与不动产业务部联席行政负责人莫一帆称，目前项目出租率相较招募书预测的90%及91%已分别提升了2.4%和6%，东经项目的出租率后面可能继续上升。整体看未来在无重大不利因素下，项目年度平均出租率预计将保持平稳。

租金增长方面，随着长三角一体化以及人口持续流入，预计上海市未来租赁需求将进一步增加，整体看供需不均衡的矛盾仍将持续存在，根据中指研究院数据，上海22年及23年1季度平均租金分别增长9.5%、3.6%。未来高品质与高性价比的保租房项目将长期受到市场青睐。

基金可供分配金额方面，华夏基金华润有巢REIT今年一季度可供分配金额为1591.09万元，相较招募说明书同期预测数据完成度达133.07%，按天数做简单年化，其一季度分派率为5.34%。基金自 2022年11月18日成立至2022年年末的可供分配金额为716.24万元,该金额较2022年同期预测值的完成度为118.29%，2022年实现的年化分派率为4.92%，相关分派率在整个保障性租赁住房REITs中处于较高水平。

条件成熟尽快启动扩募

今年3月24日证监会发布通知，明确落实中央“房住不炒”要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行。3月底首批扩募的4只公募REITs变更注册申请获得证监会批复。作为保障性租赁住房REITs的代表之一，同时也是有巢住房租赁唯一的REITs上市平台，华夏基金华润有巢REIT的扩募动向也备受市场关注。

陈嘉称，华润有巢在整个租赁住房领域都处于领先地位。截至2023年3月末，有巢已累计进驻全国15个城市，在营项目33个，储备项目23个，布局房源5.6万间。管理规模位列央企第一，是市场上唯一在北京、上海、广州、深圳四个超一线城市均有大型租赁社区布局的租赁企业。

目前华润有巢已经按招募书披露，从持有的保租房项目中选定了计划扩募项目，待相关项目达稳定经营状态且符合监管要求后，将尽快启动扩募；同时，华润有巢未来投资重点将聚焦于一线及强二线人口净流入城市的可扩募资产，目前已圈定了一批扩募储备。

此外，陈嘉称，未来业绩增长方面，开源和节流同样重要。

首先看收入端，在满足政府对保租房租金管控要求的前提下，项目能够根据市场行情动态调价，实现业绩最大化的量价平衡，租金收入仍有上升空间；另外，项目的配套商业、增值业务，也具备长期、可持续的业绩增长空间；

其次看成本端，在完成招商爬坡，进入成熟运营期后，项目的运营成本将聚焦精细化管控，在不影响项目品质的前提下，把每一分钱都用在刀刃上。

提质、增效是一个市场化机构竞争力的体现。华润有巢全价值链的租赁住房资产经营能力，为项目在供应链、营销渠道、标准化运营、EHS管理上的多重优势，为业绩增长提供了空间。

保障性租赁住房已成为我国租购并举多主体住房供应体系的建设重点和核心短板。相比于产业园区、仓储物流等底层资产，在“房住不炒”、“租购并举”的政策方针下，保障性租赁住房承载了重要的政策意义。在现有政策指引下，保租房租金的定价区间以及增长率均有上限，所以提升保租房REITs盈利能力的关键在于提升运营管理能力。一方面通过良好的运营管理能力实现成本控制，另一方面通过运营管理提升资产状态和租户体验，提高出租率水平，增加项目收入。其中，有巢住房租赁作为市场化主体，出色的运营管理能力正是其核心优势所在。