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土地月报|成交规模延续历史低位,沪、杭集中土拍高热“接棒”(2023年4月)

来源:克而瑞广佛区域 时间:2023-04-28 19:31:55

导语

杭州、合肥非核心区域土拍保持高热,投资策略重点从核心区域逐渐外拓。


(资料图片仅供参考)

◎ 文 / 克而瑞研究中心

从规模上来看,4月全国土地市场成交规模仍在较低位。热度方面,由于作为绝对主力的上海、广州、杭州供地质量较佳,房企竞拍积极性显著提升,譬如上海挂牌的19宗地中有15宗进入一次性报价区间,杭州12宗地有8宗摇号成交,极大地带动了土地市场热度,整体溢价率水平也得以维持在7.2%的相对高位。受预供地制度的影响,月内流拍率维系在11%的相对低位。

核心要点

· 供求:多数城市首批预供地截止时间在5、6月份,预计届时供地规模将走出目前低点。成交方面得益于上海、杭州、合肥等城市出让了较多优质地块,成交总价超过1800亿元,连续三个月环比上升。

· 热度:月内重点城市土拍热度延续,重点城市平均溢价率超7%,仅次于2023年3月为近一年第二高点。本月杭州、合肥土拍外圈层地块增加,但热度依旧不减,典型如合肥肥西县4宗地均达到了溢价率上限。

· 分布:在上海和广州集中土拍的助力下,一线城市成交规模和成交均价环比均实现翻番,其中上海揽金高达534亿元成为月内金额榜榜首;二三线城市成交规模不同程度地下降,成交均价与上月基本持平,杭州收金177亿元。

后市展望

杭州、合肥非核心区域土拍保持高热房地产投资策略从核心区域逐渐外拓

2023年4月,虽然有上海、广州、杭州、成都、合肥等城市集中土拍,但受重点城市缩量提质的供地策略的影响,全国土地市场成交规模仍在历史低位。热度方面,由于作为绝对主力的上海、广州、杭州供地质量较佳,房企参拍热情高涨,上海首轮土拍八成地块一次性报价区间,杭州2/3地块摇号成交,极大地带动了土地市场热度,整体溢价率水平也得以维持在7.2%的相对高位。房企拿地来看,大部分城市拿地主力依旧是央国企,譬如上海首轮成交的19宗地中,有八成地块被国央企竞得,占到本场土拍总金额的九成。

值得注意的是,民企拿地积极性也在提升,杭州第三轮集中土拍挂牌的12宗地块中有10宗由民企竞得,民企拿地总金额142.1亿元,占比高达85%。值得注意的是,杭州本地供应质量并不及前两轮,外围地块数量较多,但土拍依然十分火热,地块平均报名房企数量在10家左右;不仅杭州,合肥肥西县也有5宗地块均进入竞品质环节,非中心区域土拍热度也明显提升。总体来看,由于核心优质地块十分稀缺、地块竞争难度加大,房企投资策略已经从核心区域、核心地块延展向城市外围区域,带动整体市场热度提升。

01

供求

供给规模延续低位成交总价环比三连升

土地供应方面,受“预供地”制度影响,新增供地规模仍在低位徘徊。截止25日,4月份土地供应量6687万平方米,与2022年同期相比下降约26%。一线城市中,仅广州于月内发布了2宗住宅用地供地计划,上海、深圳已经完成了2023年首批预供地的供地计划,本月新增供地均为商办。考虑到广州、北京2023年首批供地清单分别包含了21和23宗土地,预计均在5月份前完成供应,而至今广州和北京供地宗数均不足10宗,预计5月底之前北京和广州将迎来一波土地供应的小高峰。二线城市方面,福州、成都、南京等城市均在月内发布了土地供应,其中杭州是第四次发布土拍公告,继续延续“小步跑”的节奏,本次供地9宗,合计出让底价126亿元,平均起拍底价1.6万元/平方米,供地质量稍好于第三批,但与平均起拍底价1.8万元/平方米的一、二批次相比仍有较大差距。

土地成交方面,截至4月25日,全国300城经营性土地总成交建筑面积为4102万平方米,与2022年同期相比下降了35%,降幅较3月份进一步扩大。成交总价1843亿元,自2023年2月份以来连续三个月环比上升。受上海、杭州、合肥等城市优质宅地成交影响,平均楼板价上升至4493元/平方米,回升至近一年高点。近期重点城市第一批次“预供地”热度明显提升,以上海为例,19宗地块中有15宗突破“竞价上限”进入一次性报价区间,平均溢价率上升至7%,整体溢价率创下2021年以来新高。

02

热度

上海、杭州土拍高热“接棒”重点城市流拍率延续低位

市场热度方面。至截稿时上海、广州、杭州、合肥、成都等市均在月内举行了土拍,得益于市场信心的恢复,大多数城市土拍均取得了较为理想的土拍热度,典型如成都本月出让的6宗地平均溢价率高达13.6%,其中5宗地触及了溢价率上限。值得一提的是,其中杭州、合肥本轮土拍质量虽略有下降,外圈层地块质量有所增加,但土拍依旧维持高热,如合肥本轮出让的4宗肥西县地块全部进入了竞品质环节。

进入4月份,预供地制度在流拍率指标上的持续“发力”,4月份流拍率仅为11%,为2022年下半年以来第三低点。得益于各地对住宅用地供应的进一步透明,月内流拍的住宅用地占比延续低位,且多位于三四线城市,如云浮、丽水等。不过随着大多数城市2023年首批次预供地计划的截止时间即将到来,预计在接下来的5、6月份,会有较多素质相对一般的地块入市,优胜劣汰之下,届时土地流拍率或有所回升。

03

重点地块

上海、广州、杭州包揽两榜上海占比超八成

2023年4月,上海、广州、杭州、长沙、合肥等重点城市均进行了集中土拍,因此本月总价榜和单价榜入榜门槛明显提升。总价榜榜首地块来自广州番禺区,为纯宅地,成交总价为84.15亿元,排在第二位的是其姊妹地块,两宗地块均经过50余轮激烈竞价后封顶,进入摇号环节,最终均被华润&长隆联合体摘得,两宗地块成交总价近167亿元,平均溢价率15%。进入一次性报价区间、总价高达75亿元的上海梅陇宅地只能排在第三位。

就入榜这些城市的土拍表现来看,由于重点城市供地质量明显提升,本月两榜入榜地块除上海松江广富林地块底价成交外,其余入榜地块均摇号或一次性报价竞得,市场热度明显上升。单价榜榜首地块为上海徐汇田林地块,因为房地联动价的提升使得盈利空间大增,加之田林板块多年没有宅地出让,板块内暂无新房供应,此外,地块面积不大,资金压力较小,因此吸引了多家房企参拍,共计12组竞买人争夺,在触发中止价后,中铁拿下该地块,成交总价19.05亿元,溢价率8.91%,成交楼面价约85505元/㎡。

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