作者：麦格，本文转载自“层楼”，凤凰网房产已获授权

【资料图】

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这一轮行情下调，富阳临安很受伤。

为争夺有限客源，打折、送车位送精装，乃至送黄金、高额返佣等促销手段，早已不是新鲜事。

市场有多凉？以富阳为例，2022年共成交5623套新房，同比下降超60%。对当地楼市来说，曾经简单的“摇起来”，如今已是奢望。

印象中，今年富阳只有一个盘勉强摇了起来。

就是富阳城区的滨汇府，1月份首开时中签率86%，2月和3月单次只推20多套，继续摇号（平均仅40余组报名）。不过到4月又流摇了。

但最近，在整体行情持续下行的情况下，富阳居然又有一个新盘摇了起来。

而且位于“库存重地”高桥板块，还是一个排屋产品。

这个名为山水·阳珀别院的楼盘，上周首开推出99套联排，户型面积195-280㎡，最终登记189组，中签率52%。

看起来有些不可思议？但是看一下它“低到尘埃”的精装限价，或许也有了部分答案。

最神奇的是，居然还吸引来了不少投资客。

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自彩虹快速路西延全线通车后，从滨江到富阳非常方便。

只要上了之江大桥往西，几乎全程快速路 隧道，无红绿灯，就可直达高桥。当然，你也可以乘坐地铁6号线，同样可直达。

阳珀别院就在高桥中心，主干道金桥北路和新桥新路的交叉口。

北侧一路之隔是已开业的万达广场，往北约800米是6号线高桥站，往南约300米是阳陂湖站，东侧还有一条水系。

去年11月底，富阳本土房企山水置业通过摇号竞得该地块，容积率1.01，楼面价12297元/㎡。一共3幢洋房和31幢联排，2025年6月底交付。

小区以五联排为主，中间套有195㎡、225㎡、270㎡，边套主要是258㎡和280㎡，均为地上三层、地下两层结构。

我参观了一下195㎡样板房，实用性不错。

一楼为餐客厅厨卫公区，带一个南向大花园；二楼三房两卫（一个套房）；三楼大主卧套房加南北双露台。层高3.4米，预留了电梯井。

地下室挑高5.75米，后期可隔出一个夹层。算上花园、地下室和露台等赠送空间，实用面积超过400㎡。

如果是280㎡的边套，花园面积甚至能达到400多㎡，一共8套。

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富阳虽不缺低密产品，高桥又是库存高地，但两个结合起来，作为城市地铁排屋看待，阳珀别院还是有一定稀缺性的。

但摇起来最关键的原因，还是“便宜”。

根据地块出让时要求，毛坯销售均价不高于22800元/㎡，装修价格不高于3000元/㎡，即精装限价25800元/㎡。

25800元/㎡放在全杭州高层里也属于超低价，你简直不敢相信，这是联排的限价。

同在富阳城区的秦望府，高层限价已无限接近3万，其它还有大把高层限价在2万5以上。

阳珀别院旁边的“高桥六兄弟”——万科富景都会公寓、万达同心湾、新视界公寓、祥生宸光悦、碧桂园铂玺湾和中铁溪畔云璟府——新房均价2万1-2万3。

阳珀别院首开的联排（毛坯均价2.44万），只比宸光悦的小高层贵了1千多。

再看看东洲在售的院墅，新房基本4万朝上。

更为直观的对比，来自项目东侧的银湖37-3号宅地，去年6月出让。容积率是更高的1.1，精装限价却高达3.15万，直接相差6000元。

容积率更低，限价不涨反跌，或许就是富阳新房重新“热销起来”的秘密。

我查看了具体指标，地块并无复杂的配建要求。为何定价逻辑起伏不定？个中原因不得而知。

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不过，阳珀别院的实际成本不止这些。

根据面积的不同，还需花50-100万购买地下室（需一次性支付）；另外每套房源还需购买2个车位，总价48万左右（可按揭）。

以中间套195㎡为例，主流总价580万。若是边套258㎡，主流总价780万左右；最大的280㎡边套，总价可达900万。

我算了下，综合单价基本2万8-3万2。

但即便这样，仍然很合算。只相当于一套200多㎡的秦望府高层，或滨江区一套140㎡左右的普通二手房。

但单靠性价比，阳珀别院也是找不到这么多自住客的，毕竟富阳富人人均几套房。

涌进来的189位摇号客，有大量都是看到套利空间，来投资的。我认识的一个人，就拿了4个号来摇，还有一个滨江的朋友也来参与了。

不过他们都只盯着那8套有400多㎡大花园的边套，轮到就买，轮不到小的也不要。

就赌一个稀缺性，还有接近独栋的占地面积。

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不过，即便摇到阳珀别院的280㎡边套，投资的话仍有点“刀口舔血”的意思。

首先整个富阳楼市比较低迷，“高桥六兄弟”二手房早已跌破发行价。贝壳找房网显示，6个盘累计挂牌268套，主流挂价2万上下。近90天累计只网签11套。

按中介说法，现在一套小户型没有亏30万 的觉悟，就别想成交。

同在富阳的著名别墅区东洲，以富春玫瑰园、万科公望等代表的经典纯低密大盘，二手表现也很一般。

以玫瑰园为例，挂价3万多的中式联排比比皆是。单价最便宜的是一套257㎡（地上三层、地下二层），总价800万，3万1出头。

公望挂价2字头的排屋也不少。面积230-270㎡，挂价520-900万不等。两盘近3个月零成交，有价无市。

事实上，不仅富阳，整个杭州近郊的经济型排屋合院，二手成交都非常低迷。只有几千万的独栋大院墅价格坚挺。

阳珀别院这8套“大院宅”，占地虽接近小独栋，但整个小区容积率超过1.0，底色还是“经济型排屋“。

有点类似“一堆小户型里的大户型 ”。

阳珀别院的边套能否赚大钱，主要取决于富阳顶级富人是否认可整个小区的圈层。

据说，有富阳当地人表示，愿意以1300万左右的价格来二手接280㎡边套，作为大家庭自住确实还是实惠的。

保险起见，最好先找到这样的客户再去摇；毕竟这类产品一旦没及时出手，找到下一位客户太难了