本周新房成交面积环比增速由负转正，同比降幅有所收窄；二手房成交面积环比增速有所下降，同比降幅有所收窄。土拍溢价率同环比均有所提升。

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核心观点

新房成交面积环比增速由负转正，同比降幅有所收窄。40 城新房成交面积为249.9 万平，环比上涨17.8%，同比下降28.3%，同比降幅较上周缩小了7.3 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为21.1%、16.4%、18.1%，同比增速分别为-31.3%、-24.4%、-33.2%。一、二线城市同比降幅较上周分别收窄了7.6、12.5 个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了5.6 个百分点。

二手房成交面积环比增速有所下降，同比降幅有所收窄。18 个城市二手房成交面积为154.6 万平，环比上升2.4%，同比下降3.3%，同比降幅较上周收窄了0.3 个百分点。

一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为8.4%、-6.3%、18.0%，同比增速分别为-12.8%、-16.8%、49.5%。一、三四线城市同比增速较上周分别上升了3.6、38.2个百分点，二线城市同比增速较上周下降了16.1 个百分点。

新房库存环比略有下降，去化周期环比有所上升。12 个城市新房库存面积为9802 万平，环比增速为-0.4%，同比增速为-2.7%；去化周期为15.2 个月，环比提升0.2 个月，同比提升3.3 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为0.1%、-0.9%、0.0%，同比增速分别为4.0%、-11.3%、-6.0%；去化周期分别为15.2、13.8、39.4 个月，环比分别提升0.2、0.1、0.9 个月，同比分别提升3.0、4.1、9.3 个月。

土拍溢价率同环比均有所提升。百城成交土地规划建筑面积为1858.1 万平，环比下降42.6%，同比下降48.9%；成交总价为405.6 亿元，环比下降62.6%，同比上涨29.3%；楼面均价为2183 元/平，环比下降34.7%，同比上涨153.0%；土地溢价率为3.7%，环比上涨1.5 个百分点，同比上涨1.0 个百分点。

本周房企国内债券发行规模同环比均上升。本周房地产行业国内债券总发行量为210.0亿元，同比上升59.5%，环比上升27.3%。总偿还量为182.7 亿元，同比下降5.5%，环比上升13.3%；净融资额为27.3 亿元。

板块收益有所上涨。房地产行业绝对收益为-1.9%，较上周上涨2.7pct，房地产行业相对收益为0.7%，较上周上涨1.9pct。房地产板块PE 为13.14X，较上周下降0.24X。

本周（8.14-8.20），北上资金对计算机、通信、国防军工加仓金额较大，分别为7.92、5.11、4.51 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.98%（上周为-0.02%），净买入-5.19亿元（上周净买入-2.77 亿元）。

投资建议

本周统计局公布房地产销售投资与房价数据，由于收入与就业预期较弱，当前居民购房信心仍然明显不足，7 月单月全国销售面积虽然因低基数同比降幅收窄，但实际市场需求仍然较弱，房价也面临下行压力；前七月累计销售与投资增速仍在下行。虽然7 月下旬开始各地频繁表态，释放利好信号，四个一线城市也相继对需求端政策放松表态，打开了市场对于政策宽松的想象空间，但目前尚未有实质落地。根据财联社报道，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日优化调整限购政策、降低二套房首付比例下限。我们认为，从中央发声到地方落实、再到政策起效尚需时日，若核心城市能在三季度稳步落实部分需求端宽松政策，销售或有望在四季度企稳，但基于当前居民购买力不足的事实，后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察。

现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、万科A、绿景中国地产。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。