前不久，央行货币司司长对媒体说，建议商业银行与客户协商降低存量房贷款利率的事情。接着，外界就开始传，存量房贷利率有可能下调。

这事儿过去不到一个月，又有新消息。8月1日，央行表示，将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

(资料图片)

请注意，央行的表述中两个关键点：第一，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行；第二，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

那么，央行对楼市的刺激政策到底会起到什么作用呢？

01

楼市能否解冻？

央行该政策意味着房地产市场的金融政策会继续宽松。2023年，房贷利率已经普遍降至4%以下，比2021年的5.9%下降了1.9个百分点，100万贷款，每月还款额减少了1300元。

如果房贷利率继续下行，那就意味着央行还会在后续继续降准和降息。同时，首套房30%的首付款比例，也有望降低至20%。二套房降低到30%。目前，在北京、上海、杭州等一二线城市，二套房比例都在35%-50%之间。

因此，房贷利率继续下调、首付款比例继续下调，这种重磅政策如果放在前几年，估计房价会迅速暴涨。但是在利率降低至4%以下，首付款比例也有松动的情况下，2023年7月，百强房企销售额同环比降幅均超30%，购房者观望情绪更加浓厚。

所以，到底房贷利率和首付款比例继续下调，能否刺激楼市回暖，还是个未知数。但是，任何消息都会被中介解读为“楼市利好”，任何消息也都会被股民解释为“股市利好”。近几日，房地产股票持续大涨，多只股票连续涨停。中介的朋友圈也是“嗨翻天”。

目前，楼市最大的难题是：房价在经历了2016年后的连续翻倍，价格仍然居高不下。这才是横在购房者面前最大的难题。

笔者看了下日本东京的房价，发现东京均价只有4.5万人民币/平，而且日本没有公摊面积。同样是人口密度较大的北京均价已经超过6万，远远高于日本东京。

日本一些二线小城的房价仅四五千元每平方，而我们的许多二线城市的房价已经超越了日本东京。

太贵的房价，让购房者望而却步。但是房价又要保持“不能大起大落”，所以开发商即使想要降价销售，也会被以“扰乱市场”的理由叫停。新房价格无法下降，就抑制了二手房价格的回落。一些区域房价的确比高位下跌了20%、30%，但是相比2016年翻2倍的价格来说，仍然跌幅甚微。

所以，仅仅通过下调房贷利率和首付比例，能否刺激房价，仍是未知数。而且房子有一个特点，就是买涨不买跌。当购房者认为买房无法赚钱的时候，就会选择推迟购房，甚至放弃购房。

02

存量房贷利率怎么降？

接着来说“存量房贷利率有序和依法下调”。所谓“依法”，其实就是合同法。因为购房者与银行签订了购房合同，约定了利率上浮比例。想要改变利率，就必须改变合同。目前的解决方案，是“借新还旧”，或者直接更改合同。

“借新还旧”是指银行重新发放一笔贷款给购房者，让购房者偿还之前的贷款，新贷款就用新的约定的利率。而“有序”指的是，必须有合适的流程支持购房者更换贷款合同，比如，通过下发短信通知购房者的方式告知，然后通过手机银行APP专门的页面和窗口让购房者申请降低利率。

总之，这些流程上的工作需要时间完成，并不是央行文件一发就能执行的。而银行目前动力也不足，因为这些存量房贷款是巨大的“肥肉”，到嘴的肉，怎么可能轻易吐出来。

受该消息影响，8月2日银行股集体下跌，邮储银行跌了超过4个点。多数银行股下跌超过2个点。

8月2日，股市的主要热点如下：

1、【韩国室温超导团队：论文存在缺陷 系一名成员擅自发布 已要求下架】韩国一研究团队近日发布论文称实现了室温超导，在引起全球广泛关注的同时，也遭到了质疑。而该研究团队的成员表示，论文存在缺陷，系团队中的一名成员擅自发布，目前团队已要求下架论文。A股超导概念股，开盘涨停然后回落，部分股票出现资金出逃。

2、【两部门：延续小规模纳税人增值税减免政策至2027年底】财政部发布关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告。对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。本公告执行至2027年12月31日。

3、【恒瑞医药回应网传“办事处被端”：目前没有该情形】医药反腐消息导致医药股连续三日大跌。今日，网络有传言称恒瑞医药“某地办公室被端”、“数据被拿走”等。对此，恒瑞医药方面向财联社记者回应称，公司及下属分子公司，以及所有派驻机构目前没有该情形。

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