文/赵秀池

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6月15日，福清市发布取消新房2年限售的政策，引起各方关注。其实从2022年以来，已经有一些城市取消了限售政策，这也是促进房地产实现良性循环和平稳健康发展的必然要求，相信今后还会有一些城市不断跟进。

2021年年底以来，中央领导高瞻远瞩，一直在强调要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”；从2022年7月的中央政治局会议到2022年的中央经济工作会议也都指出，要“支持刚性和改善性住房需求”。中央财办在解读中央经济工作会议精神和当前经济热点问题时也指出：“要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。”

确实，自2017年从严房地产调控以来，各地因城施策，不同程度实行了限购限贷限价限售政策，使过去房价过快上涨的趋势得到了抑制。叠加3年新冠疫情的影响，大部分城市房价都出现了下跌的情况，个别城市房价拦腰斩断，购房者的刚需和改善性住房需求，因为工作不稳定、收入下降，住房限售、限贷等不能如期实现。

以福清市为例，该市从2017年7月26日以来执行了新房限售政策，即执行“新建商品住房取得不动产权证未满2年的，不得上市交易”的政策，一些家庭因为所购住房持有不到2年，小房换大房的改善性需求的愿望不能实现。鉴于此，为了促进楼市回暖，促进改善性住房需求的释放，活跃二手房市场，福清市官方发布通知，自6月15日起，取消新房限售的规定。

取消限售非常有必要。从理论上来讲，商品住房应该允许市场自由交易，不应该有限售这样的行政性规定。限售剥夺了购房者自由交易的权利，由于不能及时把住房进行变现，增加了持有住房的风险。一般只有政策性住房或保障性住房才有限售的规定。当然，为了使房地产市场平稳健康发展，抑制过度的投机投资需求，在房价上涨过快时，阶段性采取限售政策也未尝不可。既然是阶段性政策，现在楼市形势已经发生改变，目前楼市低迷，限售这样的行政性手段及时放开也是情理之中的。

限购道理也是一样。由于住房有一定的公共属性，涉及国计民生，自住投资两相宜，如果赋予住房投资的属性，在房价不断上涨有盈利空间的情况下，住房需求就是无限的，加之金融杠杆的作用，有可能引发楼市泡沫。因此，住房限购是符合经济学原理的。当然，住房限购政策也需要根据楼市的不同情况，适当进行调整。尤其是我国的生育国策已经发生了很大变化，原来的住房限购政策大多是根据三口之家的核心家庭制定的政策，当前我国已经全面实行三孩儿政策，因此应及时根据我国生育国策和当地人口人才政策进行调整。

除了限售、限购政策需要调整之外，限贷、限价等一揽子房地产调控政策也需要调整。现在不少城市因城施策对限贷政策已经有了一些调整，一般房贷利率都根据LPR做了动态调整，房贷利率有所下降，首付款比例有所下降，但仍然有调整的空间。因为住房是家庭最大的资产，一般家庭需要倾其所有积蓄和未来收入才能买得起房，因此贷款买房可以提前圆家庭的住房梦。但住房贷款是消费贷款，购房是民生需求，因此，房贷利率应该低于中小微企业贷款利率，目前商业房贷利率与历史上可以打七折比，仍有下降空间。不仅首套房和二套房贷利率要下降，存量房贷利率也应随LPR下降而下降，因为存量房贷原本就是浮动利率贷款，只是有些人在利率转换过程中选择了固定利率贷款，而导致其房贷利率居高不下，提前还贷潮现象就是这个问题的反应。及时调整存量贷款利率，无疑会减少由于房贷利率过高而导致的提前还贷，有利于金融市场及房地产市场的平稳健康发展。过去认房又认贷的限贷政策，也应及时做出调整，执行认房不认贷政策，更有利于释放住房需求，有利于楼市回暖。

限价政策也应该及时做出调整。市场经济下，房价由供求关系决定，供不应求房价上涨，供过于求房价下降，供求平衡房价自然会稳定下来。房价的高低变化是供求关系的反应，房价是市场供求关系的灵敏信号，通过价格高低，可以判断供求关系，以便于通过政策引导供求关系走向平衡。限价政策使价格这个市场信号失灵，也引发了新房与二手房房价倒挂，使人们更多买新房而不买二手房，进而使二手房房价不断走低，不利于楼市稳定和平稳健康发展。因此，商品房限价政策应放开，房价应与物价、地价、融资成本、拆迁成本等相关联，让供求决定价格。从世界各国发展规律来看，房价小幅上涨，住房有保值增值功能，楼市才能平稳健康发展。

此外，普通商品住房标准也需要做出动态调整。很多城市普通住房标准中的房价还是几年前甚至10年前的房价，尤其对于一线城市而言，很多普通住房有被豪的现象，即使是中小户型也不能享受普通住房的税收、房贷优惠，提高了购房成本，不利于住房需求释放，也不利于楼市回暖。

综上，当前楼市低迷是暂时的，我国城市化依然处于快速发展阶段，每年有大约1300万人口进城，仍然有大量的刚需和改善性住房需求存在，未来通过各地因城施策，调整过时的限售限购限贷限价等政策，必将有效释放刚需与改善性住房需求，促进新房与二手房交易，让更多的人实现住有所居的愿望，楼市平稳健康发展也一定能够实现。

作者系首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长、教授