负债金额下降 185.97 亿元，表外权益有息负债降至 60.62 亿元，但账上的现金扣除限制性的监管资金外，仍有 200 多亿可以调动（修改为：在手现金余额 314.63 亿元），经营性现金流也持续为正…… 2022 年新城控股 ( 601155 ) （SH601155）年报刚出炉，投资者就从这份财报上，可以见到新城控股董事长王晓松在多次业绩会上展望的那头 " 可以在最艰难的环境中走最长的路 " 的骆驼。

(资料图)

2022 年的新城控股，顺利地成为了（修改为：无疑就是）那只骆驼。在房地产行业的内外环境恶化，大批优质的龙头企业倒下时（改为：的背景下），在毅力、耐力、韧劲方面表现抢眼。尤其是坚持可持续发展，进一步增强了公司发展的后劲，有能力把握全新市场环境下的发展新契机。

经营性现金流连续五年净流入

2022 年新城控股实现合同销售金额约 1160.49 亿元，合同销售面积约 1191.52 万平方米。公司实现营业收入 1154.57 亿元，实现归属于上市公司股东的净利润 13.94 亿元，扣非归母净利润 7.27 亿元。公司整体毛利率保持稳定，为 20.03%。截至报告期末，总资产达 4579.07 亿元。

截至 2022 年底，新城控股在手现金余额 314.63 亿元，在手现金充裕；公司经营性现金流净额为 145.35 亿元，经营性现金流连续五年为正。2022 年，公司整体平均融资成本为 6.52%，同比下降 0.05 个百分点。

与此同时，负债规模持续优化，融资余额为 712.70 亿元，同比减少 185.97 亿元，有息负债水平保持低位。合联营权益有息负债大幅降至 60.62 亿元，较 2022 年半年度继续减少 30.82 亿元。

良好的财务和稳定的现金流，一方面是因为住宅的（删除）开发，聚焦 " 有回款的销售、有归集的销售 "。2022 年实现回款金额 1329 亿元，回款率 115%，回款率、归集率位于行业前列。

另一方面，则是得益于 " 住宅 + 商业 " 双轮驱动战略的战略优势的进一步奠定。2022 年，新城控股实现商业运营总收入首次超百亿，达到 100.06 亿元，同比增长 15.82%。吾悦广场开业面积达 1319.74 万平方米，出租率达 95.13%；实现不含税物业出租及管理收入 92.24 亿元，占公司营业收入的 7.99%；物业出租及管理业务毛利 66.96 亿元，占公司总毛利由去年同期的 16.83% 提升至 28.95%；物业出租及管理毛利率达 72.60%。商业运营收入的稳定增长，让（修改为：助力）新城控股有能力恪守稳定安全的财务基本面，确保现金流的绝对安全。

商业的持续发力，让新城不仅有力地确保了现金流持续净流入的目标，减轻了财务压力，降低了财务风险。更重要的是，也让公司有能力在行业平均毛利率走低的大背景下，依旧保持相对较高的毛利率。

此外，自 2021 年以来，新城控股商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。2022 年年报显示，该比例为 1.64 倍。

首批示范民营房企：融资渠道货进一步拓宽

受益于良好的财务和稳定的现金流，监管机构和资本市场也更看好新城，使得公司有能力新增了更多融资渠道。

5 月，新城控股被列为首批示范类民营地产商，并通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，成功发行 10 亿元中期票据。

6 月 2 日，新城控股境外子公司新城环球发行金额为 1 亿美元的优先绿色票据，也是彼时房企首笔无增信措施的美元债；9 月和 12 月在中债增全额担保支持下，分别发行 10 亿元和 20 亿元中期票据，票面利率分别为 3.28% 和 4.30%，处于近年来发债最低利率水平；12 月，公司 150 亿元中票发行（修改为：注册额度）正式获批，同时获得多家银行意向授信额度支持，融资渠道保持畅通。受益于多源（多元）融资工具的拓展，公司的平均融资成本较 2021 年同期下降了 0.05%。

3 月 24 日，国家发改委和证监会发布通知称，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs，首次将 REITs 项目申报涵盖商业地产领域。

拥有 198 座已开业、在建及拟建吾悦广场的新城控股有机会凭借着良好的租金收入，参与上述消费基础设施 REITs 发行的试点。

除了债权类的融资外，新城控股也有机会通过权益融资，进一步扩大股本，夯实企业经营基础。3 月 13 日，新城控股发布 2023 年度向特定对象发行 A 股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过 80 亿元，其中 24 亿元用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目，保障项目交房周期和质量。

耐力训练：增强后劲

尽管，新城控股已经显示出了应对外部恶劣环境的强大（改为：较强）能力，但却并没有放松对自己的耐力训练，还在进一步补足。

2022 年，在全年高品质地完成了 13.1 万套物业交付后（的同时），新城控股（601155.SH）品牌 IP 活动 " 幸福体验工程 " 持续出新，" 幸福体验工程 " 整合新城旗下优质的体验场景，真实呈现其所营造的生活空间、社区交往、社区创造与综合服务，涵盖住宅篇、商业篇、社区篇和多元业务篇。

在南京落地的 " 幸福体验工程 " 商业篇和康养篇，依托新城旗下康养品牌 " 新城 · 心颐 "，通过 15 大体验场景直观呈现以产品创新、服务创新和资源整合所构建的新城康养业务模式，彰显出新城积极助力国家养老事业发展的信心和决心。

在山东烟台，一个集购物中心、主题商街、配套住宅为一体的项目，焕新三站老区的商业格局，为芝罘老城区产业升级助力 "（删除），新城控股也将以此为起点，不断提升产品建造和服务管理水平，铸造其 " 幸福山东 " 的品牌形象。

另外，对当下商业地产行业格局及用户需求分析，新城商业正在谋划 2023 年启动深度运营战略模式转型（修改为：升级）。通过数据赋能，组织更加丰富和匹配用户需求的商业内容，提高吾悦广场服务能力和经营坪效，将致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。

在降碳减排方面，新城不仅仅将 " 绿色 " 理念贯穿推进绿色设计、绿色开发、绿色采购、绿色建造、绿色管理，创建了绿色建材供应商占比达 51% 健康供应链生态环境，还携手中国建筑 ( 601668 ) 科学研究院，建立了碳排放核算方法学，完成集团 2021 年及 2022 年全口径碳盘查工作。

成立绿色商场创建领导小组，明确分工、责任到人，并与约 2.5 万个商户签订《商户绿色租赁协议》，签订率达 100%，推动绿色运维，引导绿色消费。截至 2022 年底，在建及新建商业项目及住宅项目绿建覆盖率达 100%。

2023 年《政府工作报告》提出，完善支持绿色发展的政策，发展循环经济，推进资源节约集约利用，推动重点领域节能降碳，持续打好蓝天、碧水、净土保卫战。从城乡绿色发展目标，到金融机构发行的各类绿色债，从政策到商业环境，都在倾向于有能力、有决心 100% 发展绿色项目的新城（改为：企业）。某种意义上，这将会是新城的全新机遇。

尤其是刚刚过去的第一季度，主要城市已经逐渐出现市场（删除）房地产市场复苏的景象。对新城控股来说，2023 年可能会是遭遇（改为：迎来）重要机遇的一年，而经历了更强耐力训练后的新城，将有能力抓住机会，实现高质量（修改为：持续性）发展。

（责任编辑：徐帅 ）