这几年，房地产低迷，开发商的销售方式发生了巨大的变化，由原来自己找销售团队，通过道路，商业中心，小区，网络等广告手段，就能让购房者自己找上门来，继而把房子卖出去。

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现在，开发商几乎已经不浪费一分钱广告费，直接找渠道来销售，作为房产经纪公司就去承接了开发商的房源，让经纪人把客户引导至售楼处，从而创造交易。

福州新房项目仍是主力

2021年福州市五城区 新建商品房销售8.38万套、634.78万平方米，其中住宅5.46万套、518万平方米； 二手房交易3.94万套、300.99万平方米，其中住宅3.03万套、280.11万平方米。

2022年，福州市五城区 新建商品房销售58411套、面积386.47万平方米；其中住宅27610套、面积261.79万平方米。 二手房交易27218套、面积205.15万平方米；其中住宅20080套、面积188.08万平方米。

通过这两年的成交房源维度上看，新房的成交虽然有下滑，但是对比二手房的成交，新房成交的量占比达到总量的50%以上，成交的套数更是二手房的两倍。

因此我们能够看出，新楼盘的项目成交难度系数要比二手房低很多，大众对新楼盘的选择和信赖度也要高于二手房， 这就导致更多的经纪人愿意花时间去卖一手房。

卖新房才是香馍馍

开发商把房源给到房产经纪公司，让经纪人帮忙找客户来购买，成交后给额定的中介费，接下来就来说说，经纪人喜欢卖新楼盘的几个因素。

一、不怕被跳单，客户有保障；

现在的售楼处基本上都有安装一个人脸识别的软件，只要经纪人把客户带到售楼处，以后不论客户是自己去还是跟其他经纪人去，第一次带客户的经纪人都会被保护，客户的成交都属于这个第一次带看的经纪人。经纪人有足够的保障，也更愿意给开发商去寻找客户。

二、产品统一，成交速度快；

开发商的项目产品较为统一，购买二手房的客户往往都是在生活3公里范围圈内，这里看看，那里看看，匹配房源，带看房源，都比较麻烦。即使看满意后，还有进行一遍又一遍的价格谈判，在这之后的一系列后期的交易手续。所以开发已经帮经纪人解决了这么多繁琐的问题。

三、佣金固定，业绩产能高；

不同的项目给经纪人的佣金报酬不同，有些项目会高一些，有些项目低一些。高点项目成交难度大，如果能签到这个项目经纪人赚取的多，还有概率给客户一些返佣。 买二手房越来越多客户，只给成交价的1%，还要做那么多事情，甚至还有可能被跳单的风险。 作为经纪人就更愿意选择去做一手房代理。

什么楼盘能卖，不能卖？

今年我写了不少的小区的评测，对新房也做了一些优缺点的解读分享，但是好像从来没有去包装或者说贬低一个楼盘。因为我觉得它能够盖起来，就一定具有其价值和意义，任何一个小区的交付，都会有选择它的群体，也有特定理由。

因此，谈不上网友们指责说哪些楼盘不能买，哪些楼盘能买的概念。更谈不上说，作为中介带客户买房，哪些楼盘不能卖，哪些楼盘不能买的现象。毕竟中介的生存是靠成交后才会有报酬，没有成交前，任何专业知识层面的服务，劳动力上的服务都是免费的。

近期，我推荐了一个阿波罗公寓这个楼盘，产权42平米的单身公寓，以及68平米的一房一厅设计的单身公寓，项目给出的价格是2.488万/平米。对于这样的价格，我个人觉得并不会贵，因为它可以出租，还能就读国货小学，福州八中。

但是有部分网友在吐槽：阿波罗曾经有人在楼上跳楼，谁不知道呢？我也敢大胆的告知买家，因为这是已经无法改变的事实。

我们还算是较为正规的经纪人，前天某家园中介，卖了一套五凤新村的房子，房屋内有老人家去世，他们和房东配合起来告诉买家说是在医院去世的，这才是最可恶的中介。

没有什么楼盘能卖与不能卖的概念 ，只有能不能选择的房产中介，他们才是问题的根本，好的经纪人让你买的放心，不好的经纪人让你买的难受。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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